기본원칙
- 계약서는 6하원칙에 의하여 작성하여 당사자가 누구이며 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되며 어떻게 이행될 것인가가 나타나야 하며 정확, 간결, 품이, 명료하게 작성하여야 한다.
- 가급적 명확한 용어를 사용하고 당사자 사이에 다툼이 생길 가능성이 있는 용어의 사용이나 적당히, 적절히, 상식적으로 등의 뜻이 애매한 단어의 사용은 피해야 한다.
- 아울러 알기 쉽게 기재하여 읽고 통상인 다른 사람들도 알 수 있도록 명확한 문자를 사용하여야 하며 아울러 계약서가 명료히 되기 위하여는 권리자가 누구이며 의무는 누가 어떠한 방법으로 이행하는지를 정확히 전달할 수 있어야 한다.
계약서 용지와 자구의 수정
- 계약서 용지는 입증자료로 사용하기 위하여 장기간에 걸쳐 보존할 수 있는 용지를 사용하고, 법원이나 행정기관에 제출될 경우를 대비하여 이에 맞는 크기의 용지로 사용하는 것이 바람직하다. (현재 민원서류로써 가장 많이 사용하는 기준 210mm, 세로 297mm의 A4용지이다.)
- 계약서가 여러 장일 경우 후면 빈용지로 사용하여야 하므로 양 당사자와 간인 및 임회인 또는 보증인의 간인을 받아 두어야 한다.
- 자구의 변경표를 막기 위하여 PC나 타자기 등을 사용하는 것이 좋으며, 특히 금액의 기재는 한자나 한글을 사용하여 변조를 막아야 한다.
- 자구의 삭제·추가·정정 등의 수정을 할 때에는 깨끗하고 보기 쉽게 해당부분을 삭제하고 새로이 기재한다. 이 때 각 행의 앞 여백에 삭O자, 가O자, 정O자, 정O자 등으로 표시하여야 한다.
목적물과 계약 당사자의 표시
- 목적물의 표시는 물건을 특정하여 계약의 범위를 명확히 하여야 한다.
- 부동산일 경우 지번, 건물명칭, 면적, 구조, 종류 등을 기재하고, 건축물일 경우 신축의 일부분을 계약할 경우에는 현황을 명시하거나 도면을 활용하는 것이 좋다.
- 계약의 당사자는 법률상의 권리능력과 권한있는 자가 계약서를 작성·서명하였다는 것을 증명하는 것이다.
- 당사자의 표시로는 주소, 성명, 대표자(대표자일 경우) 등을 하며, 주소는 주민등록증 등 확인된 증명서에 의한 주소를 기재하고, 실제 주소가 다른 경우에는 이와 병기하여야 한다.
- 계약서의 서명날인은 반드시 본인이 해야 하며, 대리인의 경우에는 대리권을 확인(본인의 위임장과 인감증명서 등)하여야 한다.
강행규정
- 강행규정이란 그 규정과 다른 내용으로 당사자가 약정을 하면 무효가 되는 규정을 말하며 입의규정은 당사자가 그 규정과 다른 내용을 약정하더라도 약정내용에 따른 법률효과가 발생하는 규정이다. 보통 선량한 풍속이나 기타 사회질서와 관련된 규정 등을 포함하고 있으며 법률정책상 필요에 의한 규정도 있다.
- 강행규정으로는 민법의 물권 분야와 채권 분야 중 임대차계약에 있어서 임차인의 보호를 위한 규정이 있고, 농지법이나 주택임대차보호법 등에 많이 있다.
목적
- 계약서 제1조에는 계약의 목적을 쓰는 것이 관리이므로, 당사자가 계약을 하고자 하는 요점을 간명하게 쓴다.
- 매매의 경우: 제1조(목적) 매도인은 매매목적물을 매수인에게 매도하기로 약정하고 매수인은 이를 매수하기로 한다.
- 임대차의 경우: 제1조(목적) 임대인은 목적물(상호)을 임차인에게 대여하고 임차인은 이를 사용한다.
권리이전시기의 약정
- 매매의 목적물이 동산인 경우에는 그 물건의 인도에 의하여, 부동산인 경우에는 소유권이전등기의 완료에 의하여 소유권이 매도인에게서 매수인에게로 이전된다.
- 도급계약에서는 도급인이 재료의 전부 또는 주요 부분을 공급하는 경우에는 완성된 물건의 소유권은 도급인에게 귀속하며, 수급인이 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 경우에는 완성된 물건의 소유권은 수급인에게 먼저 귀속하고 수급인이 이를 인도하여야 도급인에게 소유권이 귀속하게 된다.
- 따라서 이러한 원칙과 다른 효과를 원한다면 계약서에 이를 명시하여야 한다. 다만 부동산 권리변동 등기에 관한 규정은 강행규정이므로 등기없이 권리를 이전시킬 수는 없다.
- 제1조(소유권의 이전시기): 매매목적물의 소유권은 매수인이 매매대금을 매도인에게 완납하였을 때 매수인에게 이전된다.
- 제1조(소유권의 이전): 본 건물의 완성 이전이라도 그 소유권은 도급인에게 귀속된다.
- 제1조(소유권의 이전): 본 계약의 체결과 동시에 매매목적물의 소유권은 매수인에게 있다.
기한의 이익상실 약관
- 기한의 이익이란 기한이 도래하지 않음으로써 당사자가 받는 이익을 말하는데, 기한의 이익은 채권자만이 갖는 경우도 있고(무상임치 등) 채무자만이 갖는 경우(무이자 소비대차)도 있으며 채권자·채무자 모두에게 있는 경우(이자부 소비대차)도 있다.
- 기한의 이익은 언제든지 포기할 수 있으나 상대방에게 손해를 준 경우에는 이를 배상하여야 한다. 일정한 경우에는 기한의 이익이 상실되는데
민법은
- 채무자가 담보를 손상·감소 또는 멸실하게 한 때
- 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니하는 때 기한의 이익을 상실한다고 하며,
파산법에서는
- 채무자가 파산할 때에는 기한의 이익을 상실한다고 규정하고 있다.
- 기한의 이익 상실 약관은 금전소비대차나 물건의 할부 판매 등에서 많이 사용되고 있는데, 일정한 기한의 이익 상실 사유를 약정하였을 경우 그러한 사유의 발생시 채무자는 기한의 이익을 상실하게 되고 채권자는 즉시 채무의 이행을 청구할 수 있게 하고 있다.
계약해제
- 계약 당사자의 채무불이행이 있을 경우에 상대방이 계약을 해제할 수 있으나 이러한 법정해제 이외에도 당사자는 자유로이 해제사유를 정할 수 있으며 또한 법정해제에서 필요로 하는 이행의 최고를 하지 않고 계약을 해제하거나 어떠한 사유가 발생했을 경우 해제의 통고없이 당연히 계약이 해제되는 것(실권약관)으로 할 수도 있다.
손해배상의 예정
- 계약에 있어서 일반당사자나 채무불이행이 있으면 상대방은 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 이를 청구하기 위해서는 손해의 발생과 그 액수를 증명하여야 하는데 그리한 증명이 쉽지 않을 뿐만 아니라 실제 입증을 하더라도 채무자가 그에 대해 다투는 수가 많다.
- 따라서 당사자는 장차 채무불이행이 있게 되면 그 사실만으로 일정한 금액을 손해배상액으로 합의로 미리 안정하는 수가 많은데 이를 손해배상의 예정이라고 한다. 손해배상의 원은 작당히 감액할 수 있다. 또한 계약서 위약금은 약정은 손해배상의 예정으로 추정하게 된다.
조건과 기한
- 계약은 성립되면 곧 효력을 발생하는 것이 통상이니 장래의 어떤 불확실한 사실(조건)이 성취되면 효력이 발생하는 것으로 할 수 있고(정지조건부 계약), 장래의 어떤 기한이 도래할 때 계약의 효력을 발생한다고 규정할 수 있다(시기부 계약).
- 반면에 계약의 성립과 동시에 효력을 발생하나 장래의 어떤 조건이 성취되면 계약의 효력이 소멸한다거나(해제조건부 계약), 장래 어떤 기한이 도래하면 계약의 효력이 소멸한다고 약정할 수도 있다.
자동연장 조항
- 계약은 기간의 만료로 인하여 당연히 종료되며 법률의 규정(전세, 임대차, 농지임대차, 주택임대차 등)으로 갱신되는 경우를 제외하고는 계약의 연장을 위하여 다시 계약을 하여야 한다.
- 따라서 계약의 갱신 또는 연장의 번거로움을 피하기 위하여는 당초 계약 체결시에 계약의 만료시 당사자의 이의가 없으면 자동으로 연장된다는 조항을 정해두는 것이 편리하다.
- 또한 계약의 갱신이 있을 경우에 당초의 계약에서 제3자가 제공한 담보는 소멸하게 되므로 담보제공의 불편을 해소하기 위해서도 필요하다.
보증조항
- 금전대차계약이나 물품매매계약에서 즉시 대금을 지급하지 않을 경우에 채무자의 대금지급의무 이행을 확보하기 위해서는 보증인을 세우는 것이 채권자에게 유리하다.
- 통상적인 보증은 채무의 내용과 금액을 확정하여 두는 것이 보통이나, 이를 확정하지 않고 지급불과 장래까지 채무자가 부담하는 일체의 채무를 책임진다는 내용으로 할 수도 있는데 이를 근보증이라 한다. 보증이 통상보증이냐 근보증이냐 하는 것은 계약서에 확정해 둘 필요가 있지만 그것은 주로 채무의 내용이 확정적이냐, 장래에 발생할 불확정적이냐에 따라서 자동적으로 결정되는 것이 보통이다.
- 근보증의 경우에도 보증인의 책임을 완화하기 위하여 기간의 제한을 두거나 금액의 한도를 정하기도 한다.
재판관할 합의 조항
- 계약에 관한 소송을 제기할 때에는 상대방의 주소지나 계약상의 의무이행지를 관할하는 법원에 제소하여야 한다. 그러나 관할법원이 당사자의 거주지와 원거리일 경우나 또는 일방 당사자에게만 편리한 경우에는 당사자가 합의하여 관할법원을 정할 필요가 있다.
- 합의관할에는 특정한 법원에 관할권을 인정하고 그 밖의 다른 법원에 대한 관할권을 배제하는 전속적 합의와 법정관할 이외의 다른 법원을 부가하는 부가적 합의가 있다.
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